Экономика развивается и существует благодаря рынку, где на каждый товар, в том числе и человеческую рабочую силу устанавливается определенная цена. Очевидно, что в этом мире можно купить и продать практически все. Если речь идёт о конкурентной борьбе и всепоглощающей глобализации, на рынке все происходит по правилам, действующим несколько тысячелетий.
Формирование цен осуществляется по собственным условиям и под действием целого ряда законов, субъективных обстоятельств. Вы пытались ответить на простой вопрос – почему жилая недвижимость в Сочи, Санкт-Петербурге и Москве недоступна для подавляющего большинства покупателей? Ответ очевиден – всему виной основной закон рынка – связка между покупательским спросом и доступным предложением.
Согласно статистическим данным, около 45% стоимости жилья приходится на затраты девелопера на коррупционные и бюрократические издержки. Сомневаетесь? А вам известно, что стоимость официальной копии документа размером 0.5 А4 в котором подтверждается адрес объекта недвижимого имущества в том «Городском управлении инвентаризации и оценки недвижимости» в Санкт-Петербурге составляет более 800 рублей?
Для возведения жилого дома строительной компании требуется от 9 до 15 месяцев. А вот для проведения согласовательных мероприятий потребуется в среднем от 18 до 30 месяцев. Естественно, все это сопровождается основательными финансовыми вливаниями.
Если же говорить о стоимости строительной продукции, она определяется сметной документацией. Согласно ст.743 Гражданского кодекса РФ (если быть точнее п.1): «Цена строительных или ремонтных работ согласно договора строительного подряда указывается в сметной документации». Впрочем, часто цену указывают и согласовывают в договоре подряда. И в этом случае, даже при отсутствии сметы, договор часто заключают и подписывают.
Цена работ согласно договору подряда, бывает не только твердой, но и ориентировочной (пп.4, 6 ст. 709 Гражданского кодекса Российской Федерации). Важно акцентировать внимание еще на одном важном обстоятельстве – рыночная цена и сметная стоимость могут существенно различаться. Выше уже были рассмотрены тонкости формирования рыночной цены.
Сметная стоимость – нормативная цена, которая определяется исходя из особенностей проекта (ведомостей, спецификаций и рабочих чертежей), расценок, сметных норм, а также объёмов работ.
Рыночная цена ориентирована главным образом для стороны покупателя, а вот сметная подходит для подрядчика. Итоговая разница направляется стороне застройщика (или инвестора), и значение прибыли на данный период времени превышает 55% от себестоимости строительных работ. Согласно официальным данным, предоставленным Федеральной службой государственной статистики, средняя стоимость продажи 1 квадратного метра жилой недвижимости по стране в 2 раза выше, в сравнении со стоимостью строительных работ. И обусловлено это в первую очередь дисбалансом между доступными предложениями и рыночным спросом.
Указанная ситуация зачастую характерна не только для первичного рынка жилья, но и вторичного. Если говорить о развитых странах мира, то нормой считается прибыль в 10-15%, в сравнении с себестоимостью.
Строительная продукция в обязательном порядке должна продаваться по сметной стоимости, особенно, если речь идёт о документе, подготовленном по ресурсному методу с реальными ценами ресурсов. Но для этого крайне важно чтобы государство принимало активное участие в сооружении объектов доступной жилой недвижимости, предназначенной для небогатых слоев населения, в том числе и среднем классе.
В указанном случае нивелируется вероятность возникновения ситуации, когда нормы ресурсных затрат и сопутствующих единичных расценок – государственные, а вот стоимость строительной продукции – рыночные. В этом случае государству делегируется решение проблемы, связанной со стремительным увеличением реального предложения в сегменте жилой недвижимости.
Сметное дело напрямую перекликается с теоретическими основами ценообразования. Для выполнения ремонтных или строительных мероприятий необходимы не только трудовые ресурсы, но и материальные, за счёт которых и формируется себестоимость строительных решений.
На этапе производства или реализации определенного этапа работ живая рабочая сила и их силу формируют новую стоимость, которая состоит из заработной платы сотрудникам, а также прибавочной стоимости.
Фактически же речь идёт о стоимости материальных ресурсов (амортизация, электроэнергия, топливо, а также стройматериалы) – это цена прошлого труда, представленная в материальных ресурсах.
Новая цена, прибавленная к цене материальных ресурсов, благодаря чему образуется итоговая стоимость продукции. Как следствие, возникает и сопутствующий налог на добавленную стоимость, согласно которому предпринимателю предписывается «делиться» с официальными властями частью сформированной трудом стоимости.
НДС является далеко не единственным налогом на подготовленную живым трудом стоимость. Не стоит исключать из поля зрения и единый социальный налог (
ЕСН), а также вездесущий налог на заработную плату. Следует акцентировать внимание на внутреннем валовом продукте (
ВВП) – ключевой экономический показатель страны. Общий объём ВВП представляет собой общую (валовую) стоимость всех видов услуг, работ и продукции, подготовленной или созданной за конкретный период времени.
Рост ВВП автоматически предполагает рост объёма производства продукции, реализации определенных работ или же оказания строительно-ремонтных услуг.
Ценообразование на продукцию характеризуется единым методическим подходом, общим для всех без исключения отраслей. Для строительства характерными являются несколько этапов ценообразования.
- Устанавливается объект ценообразования (комплекс работ или объект).
- Затем выясняется и в обязательном порядке изучается проблематика вопроса спроса и актуального предложения по отношению к объекту ценообразования.
- После – определяются с методом ценообразования: по производственным издержкам, по покупательскому спросу или исходя из цен ближайших аналогов или конкурентов.
Если речь идёт о крупных компаниях, в них создаются даже отдельные отделы, основная специализация которых – учёт производственных издержек. Тщательный анализ, исходя из объёмов реализации – третий и один из важнейших этапов ценообразования. На остальных же остановимся в следующей статье.
