Ни для кого не является секретом тот факт, что ежегодно в судах разных инстанций рассматривается огромное количество досудебных и судебных споров, возникающих между технических заказчиков строительства и подрядными компаниями. Зачастую речь идёт о расчётных разногласиях, финансовых и временных издержках, обусловленных некорректно составленной сметой.



Независимая экспертиза сметной документации – верный способ избежать подобных проблем стороне-заказчика, попутно сэкономив деньги еще до начала строительства проекта.
О конкретных целях рассматриваемой процедуры и ожидаемом экономическом эффект, и пойдёт в материале ниже.

В каких случаях нужна экспертиза проектно-сметной документации

Под проектно-сметной документацией подразумевается комплект документов (текстовых и графических данных), в котором предусмотрены необходимые затраты для реализации проектного объекта. Локальный и объектный сметный расчёт – документация, находящаяся на этапе формирования «проектной документации». В случаях, когда сметная документация включает в себя рабочие чертежи, ее называют объектной или локальной сметой.

В отечественных финансово-экономических реалиях часто происходит так, что изначально заложенных инвестиций для реализации конкретного проекта недостаточно. Это верный сигнал того, что документ составлен и подготовлен некорректно. Частая практика – преувеличение компанией исполнителем расчётных данных с целью скрытия реальных показателей. Они преследуют единственную цель – обмануть инвестора, исходя из отсутствия у него специальных знаний.



Анализ проектно-сметной документации – лучший и проверенный временем способ выявления недостоверных показателей.

В преобладающем большинстве случаев завышаются затраты, связанные с оплатой труда рабочих, транспортировкой строительных материалов, определения коэффициентов для перерасчёта актуальных цен, сопутствующие расходные статьи. Для заказчика это сопряжено с дополнительными финансовыми потерями. Указанные ситуации часто завершаются продолжительными судебными разбирательствами.

Проведение независимой экспертизы проектной документации – один из важнейших этапов, предшествующий старту строительных мероприятий. Согласно действующему Градостроительному кодексу экспертной оценке подлежат объекты капитального строительства, документация и даже инженерные изыскания. Техническому заказчику или застройщику представляется возможность направления подготовленного проекта, либо полученных инженерных изысканий на независимую частную или государственную экспертизу.

Рассматриваемое исследование не носит обязательного характера, им часто пренебрегают для ряда проектов, объектов. В первую очередь речь идёт о частных жилых и многоквартирных домах, объектов с 2 и более этажами с площадью от 1500 квадратов.

Мнение эксперта. В статье 49 ГрК РФ предусмотрен перечень объектов, по отношению к которым обязательной является исключительно государственная экспертиза проектно-сметной документации – проекты, реализация которых осуществляется за счёт финансовых средств регионального или государственного бюджета, опасные объекты, технически сложные сооружения, проекты, сопряженные с государственной тайной, реализация которых предполагает сооружение в черте 2-х и более субъектов Российской Федерации.

Предназначение негосударственной экспертизы проектно-сметной документации – оценка экономических обоснований конкретного проекта, а также проверка его соответствия актуальным нормам и регламентам в сегменте градостроительства. Предмет исследования определяется заблаговременно и указывается в двухстороннем договоре, составляемом между аккредитованной компанией и заказчиком.

На основании итогового отчёта определяются следующие данные:

• Соответствие цен строительно-монтажных работ и сопутствующих материалов, указанных подрядчиком, реальным, рыночным.
• Особенности и целесообразность приобретения строительной техники, предусмотренной проектной-документацией.
• Необходимость проведения строительно-монтажных работ для конкретного объекта строительства.
• Степень правомерности использования сопутствующих расчётных и перерасчётных коэффициентов.

Для ситуаций, когда сторона заказчика строительства обязана предоставить полный доступ к проектно-сметной документации независимому государственному эксперту, она может заказать проведение частной экспертизы по имеющимся строительным сметам. Последний документ позволяет нивелировать возможные неточности в смете, а также увеличить скорость прохождения государственной экспертизы, исключить вероятность возврата документации на доработку.

Процесс исследования проектной-сметной документации осуществляется в 2 этапа:

• анализ проектно-технической документации;
• исследование строительной сметы.

Если на этапе проектирования были допущены весомые ошибки, в последующем они привести к тому, что объект невозможно будет сдать в эксплуатации. Просчёты и неточности часто сопровождаются нерациональным финансированием, что чревато денежными перерасходами, удорожанием строительства в целом.



Важно! Смета является ключевым финансовым документом, используемым заказчиком и строительной компанией. На его основе осуществляется начисление налогов. Начисление налоговых сумм по ошибочным сметам чревато крупными штрафами.

Корректная сметная документация – лучший документ для заказчика строительных работ и инвестора, заинтересованных в нивелировании непредвиденных финансовых затрат, повышении экономической эффективности проекта в целом. Независимая и грамотная экспертиза предпочтительна и для исполнителя, поскольку она позволяет получить определенные гарантии по оплате выполненных работ.

Профессиональное проведение экспертизы сметной документации – эффективный способ избавления от опасностей и угроз технического и финансового характера, возникающие на разных этапах реализации проекта.

Объекты, критерии и методы экспертной оценки

Экспертиза проектно-сметной документации в сегменте строительства состоит из нескольких последовательных процедур:

• изучение проекта, представленного в смете, на предмет соответствия характеру и объёму проводимых работ;
• оценка стоимости планируемых работ с усредненным по рынку значениями;
• целесообразность проведения работ, указанных в сметной документации;
• сопоставление между фактически выполненными работами и теми, которые указаны в актах приемки, согласно форме КС-2;
• подсчёт необходимых объёмов для завершения реализации проекта;
• расчёт строительных ресурсов и техники, требуемых для завершения указанных работ;
• необходимость пересчёта стоимости сооружения или обновления объекта, исходя из результатов, представленных в экспертизе;
• подготовка практических рекомендаций по повышению качества расчётных и проектных мероприятий.

Для выполнения экспертизы важно подготовить следующие документы:

• документация по каждому конкретному разделу проекта в сметной документации;
• задания и рекомендации по проектированию;
• технико-экономическое обоснование подготовленного проекта;
• выводы по инженерным изысканиям на участке, отведенном под строительство;
• генеральный план, электротехнические и технологические аспекты работ, рекомендации по автоматизации процесса.

К заявителю может предъявляться дополнительное требование по предоставлению документов, позволяющих ему представлять сторону технического заказчика, застройщика или инвестора. Планы и отчёты учитываются на этапе проведения экспертизы.

Порядок проведения экспертизы сметной документации



Экспертиза сметной стоимости осуществляется в несколько последовательных этапов:

1. Анализ капитальных инвестиций. Объём капитальных инвестиций в сооружение или реконструкцию объектов подсчитывают посредством анализа сметной стоимости реализуемого проекта. Если анализировать капитальные вложения, специалисты выделяют следующие группы: приобретение специализированного производственного оборудования, строительно-монтажные мероприятия и пр.
2. Учёт прямых затрат. Значение величины напрямую перекликается с предполагаемым объемом строительно-монтажных мероприятий, предусмотренных сметной документацией. Основная расходная статья строительных работ – прямые затраты. В эту категорию включают приобретение материалов, оплату услуг профильных специалистов, а также смежные расходы на применение строительной техники.
3. Анализ накладных расходов. К указанной группе причисляют финансовые затраты, связанные с административно-хозяйственными работами строительной компании, организацией строительных мероприятий, сопутствующие расходы.

Один из важнейших этапов экспертизы сметной документации – определение себестоимости готовой продукции. Себестоимость демонстрирует эффективность производства в целом, а также предоставляет возможность корректировать объёмы затрат, требующихся для выполнения конкретных работ. С помощью экспертизы можно анализировать достигнутые итоги и с финансовой точки зрения. В рассматриваемом контексте себестоимость бывать сметной и фактической. Ключевые отличия между ними – реальная прибыль, получаемая девелоперской компанией.

Экспертное заключение

По итогам проведенной экспертизы предоставляется соответствующее заключение, оформленное в законодательно установленном порядке. Экспертиза сметной документации выдается с положительным или отрицательным заключением. Если говорить о положительном заключении, оно предоставляется в случаях, когда предоставленная проектная документация полностью соответствует государственным нормативам в области строительства.



Для тех случаев, когда замечаний большое количество, и устранить их в проекте до завершения экспертных работ, сложно, заказчику выдается заключение с отрицательными выводами.

Столь выраженную категоричность соблюдают только государственные учреждения. Если экспертизу проводит негосударственная организация, в большинстве случаев заключается дополнительный договор, в котором регламентируются временные рамки для устранения выявленных недочётов. Фактическое отсутствие каких-либо ограничений по времени и стоимости, позволяет частным компаниям лояльно относиться к клиентам, предоставлять им услуги на максимально выгодных условиях.

Длительность процедуры

Длительность экспертизы сметной документации не превышает 30 дней, что установлено законодательством. Указанных сроков придерживаются только государственные органы.

Обратившись в негосударственное учреждение, замечания к документу выставляют уже спустя 5-10 дней после получения сметной документации. При оперативном устранении ошибок и неточностей (в течение 15 дней), клиенту предоставляются готовые заключения. Сроки часто корректируются в сторону сокращения, при наличии в штате компании нескольких экспертов.

Существует вероятность и корректировки в обратную сторону: для объектов высокой сложности, либо большого объема работ, продолжительность экспертизы часто увеличивают. Особые условия подробно регламентируются и прописываются в соответствующем договоре, обговариваются со стороной заказчика перед окончательным подписанием сопутствующих документов.

Подводя итоги, важно акцентировать внимание – негосударственная экспертиза может похвастаться рядом очевидных преимуществ. Главные из них – оперативность и финансовая доступность (на 20-25% дешевле, в сравнении с экспертизой государственных органов). А еще частные центры подкупают мобильностью, здесь нет места жесткой административной регламентации и бюрократическим барьерам.